【金融創新】台灣房巢M.DAC投資評價-國際商用地產投資,享受開發柬埔寨新興房市開發紅利

Gordon跟台灣房巢M.DAC市場開發經理朱傳仁的共同好友是台灣旭新科技 (Seedin Tech)總經理陳育澍跟小編綠哥 (Green)。

我們就在臉書神奇的演算法下,無意間認識,私下交流不少投資資訊,在交談中得知,在柬埔寨商用房地產開發的「台灣房巢M.DAC」。

台灣房巢 M.DAC

「台灣房巢 M.DAC」是新加坡開發品牌「MSQM地產」在台灣的關係企業,母公司是全功能的商用地產開發商,從土地取得、建築設計、方案規劃、營建工程、行銷銷售、客戶關係、回租回購、營運商轉、一直到併購公發等階段,都進行完整一站式的統包服務。

在柬埔寨開發的「項目專案」,在2019年柬埔寨房地產大獎 (2019 PropertyGuru Cambodia Property Awards),斬獲不少獎項。

五大安心保證

巴菲特跟合夥人窮查理都說過「能力圈」的概念,不懂的東西別投資,所以真正要投資前,我也跟市場經理朱傳仁詢問關於柬埔寨市場狀況及房巢公司的商業模式,由於我長期在新興市場菲律賓生活,對於亞洲新興國家的開發潛力與高利率回報,習以為常,但也要仔細評估報酬合理性與思考風險。

政府立案公司

公司資本額註冊超過3000萬新台幣。(台灣財政部稅務調查網-依營業人統一編號查詢:24775952)

政府合法登記不動產仲介商

經紀業資訊查詢-不動產經紀業資訊系統,公司具有執業資格,所有銷售人員皆具不動產營業員證照。

經紀業資訊備案-台灣房巢投資股份有限公司
不動產經紀人「洪茂松」證號:98年北縣字第001969號。
現任市場開發部經理-朱傳仁大哥

集團背景

MSQM地產開發品牌」的母公司是新加坡知名老牌地產開發商-金斯蘭開發 (Kingsland Development)成立於1974年,擁有46年豐富地產開發經驗且在金邊已有多項作品、開發經驗。

總經銷

地產開發商在台灣唯一總經銷,價格、成本透明,售後服務有保障。

符合台灣法律保護

受台灣法律保護本國仲裁,台灣投資人最大的保障。

企業自我要求

  1. 所有手續費用皆開立電子發票。
  2. 每年度皆為投資人出示收益憑據單。
  3. 企業金融帳戶合作單位為台北富邦銀行。
  4. 所有買賣交易文件皆由本國委任律師審查。
  5. 財務狀況按規定送會計師事務所審查。

共同持分附買回產權模式

  1. 最低購買門檻為三千美金,交付價金換得共同持有產權合約。
  2. 投資持有期兩年,到期由開發商買回產權合約,本金返還,合約關係結束。
  3. 投資報酬以每季為週期支付,直接支付進投資人綁定的銀行帳戶。
  4. 以實際合約為主,年化報酬率約為第一年7%、第二年7%,期滿再以本金加4%買回產權,所以投資兩年總獲利約為18%。
  5. 經銷公司僅從每期支付的報酬收取0.3%服務費。(直接從報酬中扣除)
  6. 報酬支付日為投資起算日後第三個月之十五日(不含起算日當月)
  7. 報酬為「海外收入」,當年度一定額度(等值新台幣一百萬內)毋需報稅

標的物Lumiere Residences

現已更名為「lyve Inc」,替換掉原經營團隊,期許新團隊提高「住宿率」及「盈利」。

酒店的露天游泳池!

對於2020年受中國武漢病毒 (Covid-19)擴散影響,各國觀光業及酒店業遭到嚴重衝擊,向朱傳仁經理討教其對於柬埔寨酒店項目的影響。

他表示真正關鍵在於「毛利率」,簡單兩部分分析:

  1. 台灣土地跟柬埔寨土地的取得成本,大約是三分之一。(以中南部來比較,北部的差距會更大)
  2. 低人力成本,台灣的基本薪資為TWD 23800,相比柬埔寨約為TWD 8000左右,約為三分之一。

也就是同樣租房收入下,柬埔寨酒店「毛利率」較高,面對這次病毒造成系統性災難,即使住宿率下降一半,對規模大、人員眾的酒店會造成「損失」,而在柬埔寨頂多是「少賺一點」,「高毛利率」創造出的附加價值更高,維持基本運作是游刃有餘。

風險評估

商業地產開發需投入的資本,可想而知金額是非常龐大的。對開發商而言,存在一定程度的資金壓力,開適當「財務槓桿」是常見的手法,商人懂的透過融資來的錢去賺錢。

項目一旦竣工,並正式商轉一段時間,等運營上軌道後,便能穩定賺取一定程度的利潤,建立現金流,尤其是參與新興國家「城市開發」的商業地產,因為人力成本較低跟競爭尚未白熱化的關係。想像是幫新興國家的政府「建造城市」及「創造就業機會」就對了,「造市」紅利可是相當驚人的!

「金雞母」開始下蛋後,開發商回收資金,將合約化約定的金額回款給「房巢投資人」,讓開發商只需動用部分資金且不影響未來運營收益,對每個參與者都是有利的。邏輯上可行,利潤率也算合理,2018年回國度假時就跟朱傳仁經理約見面簽約,小額試水,感受一下。

實際收益表

期數

日期

金額

狀態

0

2018/12/26

-3000

Done

1

2019/03/15

52.5

Done

2

2019/06/15

52.5

Done

3

2019/09/15

52.5

Done

4

2019/12/15

52.5

Done

5

2020/03/15

52.5

Done

6

2020/06/15

52.5

Done

7

2020/09/15

52.5

Done

8

2020/12/15

52.5

Done

9

2020/02/08

 3119.64

Done

債權權利金已收到USD 539.64及投資本金USD 3000,兩年總報酬17.99%。

結論

關於實體房地產標的的投資,我一向是較謹慎評估,第一個是投入金額較大,第二個是風險與報酬,「機會成本」是我比較在意的。

耳聞柬埔寨金邊曾被台灣地產業者誇張炒作過一波,有不少實際買入房地產物件的台灣投資人,最後「重傷離場」或「住套房」,慘不忍睹。

走長期耕耘路線的業者少,用群眾力量走創新路線的更少,房巢屬於後者。透過房巢部分產權轉移的方式,小額投資參與柬埔寨房地產發展,「兩年短期資金停放」我覺得是挺好的,做生意正派經營,才能走得長遠,賺得久才是真王道。

(無推薦投資之用意,投資一定有風險,投資有賺有賠,申購前應詳閱公開說明書)

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